Caractéristiques du prêt immobilier
Un prêt immobilier se caractérise par sa durée, son taux d’intérêt et son taux d’assurance. Ce sont ces trois éléments qui permettent de bien différencier les offres des banques.
Deux types de prêts : le prêt professionnel & le prêt personnel
Sur le marché du prêt immobilier, il est important de bien différencier le prêt professionnel pour l’installation d’un cabinet, et le prêt personnel pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif, voire une opération de défiscalisation.
Ces deux types de prêts sont étudiés différemment par les banques. Pour le prêt professionnel, l’environnement ainsi que l’ancienneté d’exercice va être important, alors que dans le cadre d’un prêt personnel (sauf projet sortant de l’ordinaire), seul l’aspect financier entre en compte (taux d’endettement et résiduel une fois le crédit accordé).
Concernant l’achat des murs, qui est une problématique importante pour le chirurgien-dentiste, il faut savoir que le prix des murs vaut de 10 à 12 fois le loyer annuel, pour le coefficient (10 à 12) tout dépend de l’emplacement. Différents montages existent, achat en SCI, en nom propre, en société. Sur ce sujet, il vaut mieux se rapprocher d’un spécialiste.
Éléments nécessaires à la constitution d’un dossier de crédit :
• la copie de la carte d’identité recto/verso (ou du passeport) ;
• le livret de famille (contrat de mariage, jugement de divorce) ;
• les trois derniers bilans d’activité ou bulletins de salaires ;
• les trois derniers relevés de compte bancaire (personnel, commun & professionnel) ;
• les deux derniers avis d’imposition ;
• si l’on est propriétaire, le titre de propriété ;
• si l’on est locataire, les quittances de loyer & le bail ;
• si l’on est hébergé à titre gratuit, attestation d’hébergement, carte d’identité de l’hébergeant et titre de propriété (ou bail si locataire) ;
• s’il y a un crédit en cours (immobilier, consommation, revolving…), le tableau d’amortissement ;
• le compromis de vente ;
• le document justifiant de la nature de l’apport (épargne, don familial…) ;
• la copie d’une estimation des loyers à venir s’il s’agit d’un investissement, ou valeur du bien mis en vente pour un prêt relais.
A noter que dans le cadre d’un financement professionnel, une synthèse de business plan comprenant une présentation de l’affaire (activité, emplacement), un devis des travaux ainsi qu’un bon de commande de matériel et un prévisionnel sont demandés.
De plus, un bilan sur la situation du vendeur peut être réclamé (les trois derniers bilans).
Conditions pour l’obtention d’un prêt
Pour délivrer une offre de prêt, chaque banque a ses propres critères et ses propres méthodes de calcul. Dans le cadre d’une profession libérale comme celle d’un dentiste, il est préférable d’avoir trois ans d’ancienneté. En effet, les banques vont calculer les revenus mensuels du praticien en effectuant la moyenne sur les trois dernières années. Par ailleurs, il est aujourd’hui nécessaire de disposer d’un apport d’au moins 10 % (à l’exception d’une opération de défiscalisation et d’un investissement locatif), les banques étant de moins en moins enclines à financer à 110 % ou 100 %.
Pour les jeunes dentistes souhaitant se mettre à leur compte, c’est le projet (emplacement, prévisionnel, rachat de clientèle) et la possibilité d’un apport qui va être déterminant pour l’obtention d’un crédit.
Indications sur l’évolution des taux
Les banques réévaluent leurs taux tous les mois, et pour certaines toutes les semaines. Ainsi, les diverses simulations effectués dans le cadre de l’étude d’un projet de financement ne peuvent l’être qu’à titre indicatif. Pour bloquer un taux et déposer un dossier en banque, il faut absolument avoir signé un compromis de vente.
De plus, le montant des revenus du chirurgien-dentiste ainsi que le montant de l’apport qu’il peut effectuer vont être déterminants pour bénéficier du meilleur taux.
Ne pas hésiter à recourir à un courtier pour bénéficier des meilleures offres de prêts : ces derniers étant en contacts réguliers avec les banques, ils sauront orienter le praticien vers les meilleures propositions de chaque mois.
A la réception d’une offre de prêt, beaucoup de personnes ont tendance à comparer les offres en fonction du TEG. Attention car celui-ci diffère en fonction des banques. Notre conseil est de bien comparer la mensualité à payer tous les mois, assurances comprises.
Attention également à ne pas comparer des taux hors assurances, car c’est souvent sur l’assurance que les banques font la différence.
Enfin, les banques font très attention au comportement bancaire, autrement dit il faut faire attention à ne pas être à découvert les trois mois précédant une future acquisition.
Sources / Liens externes
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005631803&dateTexte=20081104
