La Société Civile Immobilière est une société ayant pour objet la détention et l’administration d’un ou plusieurs biens immobiliers. Son objet étant civil, elle ne peut donc pas réaliser des opérations commerciales (la location en meublé est donc exclue).
Elle ne confère aucun avantage concernant l’impôt sur le revenu car elle est dotée de la transparence fiscale.
La Société Civile Immobilière permet à plusieurs personnes (au moins deux associés) de détenir un bien, tout en évitant les conflits liés au régime de l’indivision. Le gérant est seul habilité à administrer la société mais statutairement, il est possible de réduire ou au contraire d’augmenter ses prérogatives.
Fiscalité
La Société Civile Immobilière est par défaut transparente, donc son « résultat » annuel va venir se reporter sur votre déclaration de revenus personnels. Dans certains cas, il est préférable d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur les sociétés, afin d’amortir les biens détenus et donc la fiscalité. En matière de trésorerie, l’effort d’épargne mensuel que devront consentir les porteurs de parts sera moins important. En contrepartie, la plus-value à la sortie sera d’autant plus importante que la durée d’amortissement aura été longue.
À cet égard, le rôle de votre conseiller est primordial :
- évaluer les conséquences fiscales et économiques de votre investissement afin d’appréhender au mieux l’effort d’épargne que vous devrez consentir, en tenant compte de l’impôt sur le revenu et de l’ISF éventuel que vous aurez à acquitter ;
- vous rappeler que si le bien que vous détenez dans une SCI abrite votre cabinet, la SCI est exonérée de l’ISF. En revanche si elle abrite également des confrères, la partie mise à disposition des confrères n’est pas exonérée ;
- établir des statuts sur mesure afin de répondre au mieux à vos objectifs quant à l’administration de la société et du ou des biens immobiliers ;
- réaliser toutes les simulations de trésorerie et de fiscalité pour vous aider à choisir entre la SCI transparente soumise à l’IR et la SCI soumise à l’IS.
Atouts de la Société Civile Immobilière
Elle permet :
- d’éviter le régime de l’indivision en cas de pluralité de propriétaires ;
- de pouvoir opter pour une fiscalité adaptée à sa stratégie, IR ou IS, afin de réduire l’effort d’épargne immédiat ;
- transmettre des parts égales sans souci de constituer des lots par nature inégaux et cause de nombreux litiges familiaux.
Inconvénients de la Société Civile Immobilière
Il s’agit :
- du coût et de la contrainte de la tenue d’une comptabilité ;
- du coût et de la contrainte de la tenue d’une assemblée annuelle ;
- d’une manière générale, de son formalisme.
La SCI est un outil intéressant qui permet à plusieurs personnes de détenir un même bien immobilier. Mais il s’agit d’une société transparente, et les effets sur votre fiscalité sont à étudier soigneusement.
