Le prix de l’immobilier résidentiel en hausse
Depuis le retournement du cycle immobilier en 1996-97, la valeur de l’immobilier résidentiel en France ne cesse de progresser. Selon l’INSEE, depuis 1998, le prix des logements anciens a augmenté de 141 % alors que la hausse de l’inflation sur la même période n’est évaluée qu’à 22 %. Et encore, il ne s’agit que d’une moyenne qui ne retrace pas l’envolée des prix à Paris.
Les causes de cette augmentation de la valeur de l’immobilier sont multiples : insuffisance de l’offre, baisse des taux d’intérêt, allongement de la durée des emprunts, manque d’attrait ou crainte des marchés financiers pour des épargnants à la recherche de sécurité. La crise financière de 2008 n’a provoqué qu’un léger et peu durable repli des prix, immédiatement suivi d’un rebond, nourri par la baisse des taux d’intérêt et la recherche d’une valeur refuge. Dans les circonstances actuelles on peut légitimement s’interroger sur la poursuite d’un tel mouvement d’appréciation qui pourrait buter sur la solvabilité des acquéreurs, menacée par une détérioration de l’économie. Inversement comme en 2008 la crise boursière et la baisse des taux d’intérêt peuvent préserver encore quelque temps cette tendance à la hausse.
Une cible fiscale
Il reste que l’immobilier résidentiel est une cible fiscale bien commode car facilement identifiable, et le poids des impositions sans cesse croissant doit être pris en compte dans l’étude d’un investissement.
Fort heureusement le principe d’une taxation de la plus-value constatée lors de la cession d’une résidence principale semble être abandonné, car bien entendu il aurait été un frein à la mobilité, notamment professionnelle.
En revanche, le projet de loi présenté en Conseil des ministres le 31 août prévoyait de revenir sur la réforme de l’imposition des plus-values immobilières qui date de 2004 et de soumettre la plus-value dégagée lors d’une cession (après réévaluation du prix d’achat selon le taux d’inflation de la période) au prélèvement libératoire de 19 % et aux prélèvements sociaux (prochainement de 13,5 %). Cela frapperait non seulement les résidences secondaires mais aussi les investissements en immobilier locatif. Ce changement de règle devrait concerner aussi les schémas de démembrement. Le débat parlementaire laisse espérer une réforme plus modérée, avec une formule sur 30 ans, qui semble toujours injuste mais les caisses sont vides.
En outre, on sait que les revenus fonciers seront encore plus taxés puisqu’ils sont soumis à la tranche marginale d’imposition (41 % pour la dernière tranche) et aux prélèvements sociaux (prochainement de 13,5 %), soit un taux d’imposition qui peut atteindre 54,5 %. Heureusement que les intérêts d’emprunts restent déductibles.
Si le niveau très élevé des prix ne décourage pas l’investisseur, il aura tout intérêt à organiser (ou réorganiser très vite) le mode de détention de son patrimoine immobilier locatif pour en maitriser le coût fiscal aux différentes étapes de la vie de l’investissement.
Le recours à un audit immobilier patrimonial est urgent et justifié.
