Principe
Selon les articles L 631-7 et L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, les locaux destinés à l’habitation ne peuvent être affectés à un autre usage sans une autorisation préalable, qui est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, et après avis du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon (antérieurement à la loi du 4 août 2008, c’était le préfet qui accordait l’autorisation).
Cette réglementation est uniquement destinée à protéger l’habitation, et c’est pourquoi elle ne s’applique pas quand le local à transformer était déjà dévolu à un autre usage (usage commercial par exemple).
L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a modifié, en le simplifiant, l’article L 631-7 précité. Désormais cette disposition contraignante ne concerne plus que les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la petite couronne parisienne à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Date de référence de l’usage
Depuis l’ordonnance précitée du 8 juin 2005, l’usage d’habitation est apprécié par référence à la situation de fait au 1er janvier 1970 : cette date de référence signifie que si l’on peut prouver par tous moyens qu’un local était utilisé à usage professionnel avant le 1er janvier 1970, le local est définitivement considéré comme étant professionnel et il n’est pas nécessaire de solliciter une dérogation.
L’autorisation est personnelle
L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel (le dossier est instruit dans un délai de 4 mois au maximum à compter de la demande). Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. L’acquéreur d’un cabinet dentaire ne peut donc se contenter de l’autorisation de son prédécesseur, mais doit en obtenir une à son nom.
L’autorisation peut être subordonnée à une compensation ; dans ce cas, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, et elle est donc définitive. La compensation signifie que l’administration impose une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Les locaux offerts en compensation sont alors mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite Entra nel migliori casinos online di 888. au livre foncier. Il faut préciser que cette obligation de compensation paraît rarement exigée jusqu’à présent.
Les délibérations municipales
Dans chaque ville où cette réglementation est applicable, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine la compensation par quartier et le cas échéant par arrondissement.
Pour Paris, il convient de se reporter au règlement municipal en date du 16 décembre 2008 , modifié par une délibération du Conseil de PARIS des 7 et 8 février 2011 qui précise d’ailleurs qu’en cas d’autorisation pour un local mixte, c’est-à-dire utilisé à la fois à titre d’habitation et pour un exercice professionnel, il n’est pas demandé de compensation (cependant la surface dédiée à l’activité professionnelle libérale ne doit pas alors dépasser la moitié de la surface totale du local).
Les sanctions
Les sanctions sont lourdes mais rarement appliquées.
La loi prévoit en principe la nullité de plein droit de tous les accords et conventions conclus en violation de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
En outre, toute personne qui enfreint les dispositions de cet article peut être condamnée à une amende civile de 22 500 € et les locaux irrégulièrement transformés doivent alors être remis en état et réaffectés à leur usage antérieur dans un délai de six mois, ou dans le délai éventuellement imparti par le juge.
Rappel : il ne faut pas oublier que le règlement de copropriété de l’immeuble doit également être consulté pour vérifier qu’il n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale.
Local commercial ou professionnel : pas d’autorisation nécessaire
Local d’habitation : autorisation indispensable de la mairie
